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  • 2020-01-03 20:59

    富力失“力”梦归何处?

      2017年7月19日,在万达的索菲亚酒店,有人听到会议室内,传出了激烈的争吵和摔杯子的声音。

      一场声势浩大的收购正在这里进行,会场展板上写着三家地产商的名字:万达、融创和富力。

      一位跟王健林和李思廉都熟识、同在发布会现场的地产圈大佬透露,争吵和摔杯是因为各方就交易价格发生争执,富力李思廉就地杀价,把酒店资产价格硬生生砍到六折。

      最终,融创以438.44亿元收购万达13个文旅城项目91%的股权,而富力则以199.06亿收购万达旗下酒店业务,整整77家。

      算下来,平均每家酒店的售价还不到3亿元人民币。当时的李思廉,无疑是捡了一个大便宜,还因此得了个“史上最会砍价的男人”名号。

      那时候,李思廉以为自己捡到一颗糖。不过时隔两年后发现,那是人家扔出来的一包砒霜。

      据楼市参考,2019年12月19日,富力地产(临时停牌并于晚间发布公告称,已委托代理配售总共2.73亿股新H股,配售价格为13.68港元/每股,较18日收盘价折让约7.19%,预计筹资37.35亿港元。

      富力表示,这些募集资金将用于偿还境外债务性融资,不会用于偿还用途为住宅开发建设的借款。

      按常理来说,上市公司配股融资,一般会选择在内外部环境宽松、有利好加持的情况下,因为这样才能以相对少的成本融到更多的资金。就当下而言,外部环境并不理想,临近年底,投资者不会冒大风险进行投资;另外,如今的香港银根也比较紧。

      那么,究竟是什么,让富力在不合时宜的时间、市场不看好的情况下,宁愿缩量缩价也要配股融资呢?或许,与其不断加剧的债务压力有关。

      据《投资者报》,富力地产净负债规模由2018年末的1285.92亿元增加至2019年6月末的1564.7亿元,净负债率由2018年末的184.1%大幅提高至2019年6月末的219.0%。截至2019年6月末,富力地产总负债达3340.46亿元,较2018年末增长12.73%。

      截至2019年6月末,该公司由短期借款及长期借款当期部分组成的短期债务合计达到578.66亿元。而在其持有的现金中,若不将155.71亿元的受限制现金考虑在内,现金及现金等价物只有234.58亿元,与短期债务之间存在344.08亿元缺口。

      在这样的情况下,富力地产只能通过不断融资和再融资来“借新还旧”。在其上半年的新增融资中,中国境内新增共计人民币386.9亿元,境外新增融资28.3亿美元(相当于人民币194.3亿元)。由此,其利息开支攀升,2019年上半年富力地产利息开支达到63.30亿元,同比增长约38%。

      此外,据楼市参考统计,富力地产的净负债率已处于高处不胜寒的状态。2018年达到184.08%,2019年上半年进一步升至219.30%,2019年三季度末达到230.14%。

      尽管地产行业因其特性负债率相对较高,但富力230%的净负债率在业内也算是鹤立鸡群了,超出行业均值2倍多。

      当然,在地产行业,只要有稳定的输血和造血能力,净负债率高也不是什么大问题,比如融创,净负债率和富力不相上下,却依然在到处买买买。

      富力公布的2019年11月份销售数据显示,2019年11月富力地产合约销售金额约为137.1亿元,同比下降约25%;1-11月,富力地产总权益销售金额约1203.5亿元,同比仅微涨6%,离1600亿元的销售目标还有近400亿元的巨大差距,今年是大概率完不成目标了。

      2019年7月26日,富力地产发布了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的内部文件。

      据当时的报道,文件中多次提及要“促销售、抓回款”,其中,“以完成项目销售目标为第一优先级,在确保销量的基础上追求项目收益最大化”被加粗强调,同时文件中亦明确提出2019年下半年除特别优质土地项目,“原则上暂停拿地工作”。

      诸如“全员卖房”、“暂停拿地”这样的字眼立即甚嚣尘上,富力一时有点尴尬。

      年关将至,多家大中型房企提前完成全年目标的消息铺天盖地,而位列2018年销售额TOP20的富力却还在背着高负债蒙眼狂奔,无比落寞。

      克而瑞数据显示,2019年1至11月,富力地产全口径销售额排名第21位,已经跌出前20。

      外部借债成本太高,富力需要通过销售回款降低资金成本,同时减少拿地,压缩刚性开支。但富力疯狂促销的策略,又透支了公司未来的发展空间。

      据《棱镜》分析,目前富力总土地储备为6000万平方米左右,按照目前富力楼盘均价1.04万元/平方米(比去年降了15%)计算,其土储货值为6000亿元左右,按2019年放出3000亿货值计算,可维持两年左右。

      尽管富力宣称其在全国有60多个旧改项目,涉及的规划总建筑面积达6000多万平方米,其中大本营广州就超过20个。

      但在地产界,旧改项目尤其考验一家企业在当地的政商关系、对当地村俗民情的了解以及是否具备成功的旧改经验等。正如一位业内人士所说,“一般都是当地的‘地头蛇’房企才能搞定旧改项目。”

      在广州起家的富力,确实因当年珠江新城的旧改项目赚得盆满钵满。但出了广州,富力的关系是否依旧好使呢?

      不知富力是否还记得,当年在武汉的一次旧改争夺中,其尴尬地输给了上海复地。此后,富力内部总结出一条经验:

      这些过往,富力董事长李思廉也许是线日的富力中期业绩发布会上,他自问自答:“谁说今年的市场差?没有很差。你看见哪一家公司很差?一家都没有。”

      数据是诚实的,富力2019年的各项指标,包括营收、利润、负债、融资成本等,都在提示投资者——行业秋风刚起,富力提前入冬。

      在当时,主导了“蛇吞象”的李思廉认为这是一笔稳赚不赔的好买卖,如果地产形势如他预料那般发展的话。

      然而,鲸吞了万达77家酒店的李思廉肯定没有想到,2018年,整个房地产市场开始急转直下。

      姑且不说从万达手上拿下的酒店有多便宜,资产有多优质,但酒店毕竟属于重资产、重运营的细分行业,这对于习惯了高杠杆、快周转的富力而言,的确是对资金实力、运营能力的较大挑战。

      数据显示,2013年到2018年,富力酒店营运亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元、4.59亿元。

      那天的收购发布会上,王健林站在台上,对着台下的李思廉说:“批量收购酒店的机会,相信一百年只有一次,通过一定财技,相信富力收支也能达到平衡。”

      可在付给万达199亿元之后,富力的负债情况雪上加霜。而今,他再回味王健林的这句话,恐怕后背发凉。

      收购万达的酒店成为负累,让李思廉后背发凉;而各地频发的质量事件,则让他脸上发烫。

      据《棱镜》报道,住建部2018年6月的事故快报显示,位于广东梅县富力城D区17栋项目发生物体打击事故,死亡1人,施工单位是富力旗下子公司。

      9月,福建省住建厅通报14家违法违规房地产开发企业,富力地产子公司——莆田富力房地产上榜。

      10月,富力地产在江西南昌的首个项目富力金禧悦城的一名塔吊信号工作者因过度劳累死亡,该项目的施工单位也是广州天力建筑工程有限公司。

      早在2011年,新华网就曾刊发一篇题目为《富力地产七省市曝质量问题,业主抗议困扰李思廉》的文章,文中提到:

      “据中国经济时报记者不完全统计,富力地产在北京、上海、广州、西安、天津、重庆等多个城市的项目都被购房者揭发存在房子质量和装修等方面的诸多问题。”

      业绩惨淡、负债压顶、身处资金链危机的边缘、频频爆发的质量门,富力可谓是“步步惊心”。

      2008年,那场金融危机凶猛来袭。彼时富力的商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1,资金链几近绷断,一度陷入破产危机。

      那时的李思廉,心里是真的发慌。好在当年四万亿活水奔流涌动,房地产业成了经济灵药,顺水推舟的富力逃过一劫。

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